La loi Carrez paraît simple au premier abord. Toutefois, elle n’est pas dénuée de pièges. Rappelons que cette loi du 18 décembre 1996 a pour principal objectif de garantir la superficie exacte d’un bien immobilier. Est exclu de la mesure tout lot de moins de 8m2. Les questions se posent donc : à quoi cette loi fait-elle référence ? Comment l’appliquer sans faux pas ? Quelles seraient les conséquences d’une erreur ?
Les obligations imposées par cette loi
Applicable depuis 1997, la loi rédigée par Gilles Carrez concerne exclusivement les biens en copropriétés. Le mesurage se rapporte aux parties privatives dont la hauteur sous plafond est supérieure ou égale à 1,80m.
Le mesurage s’effectue en déduisant les murs et cloisons, les cages d’escaliers, les embrasures ainsi que les gaines de la surface du plancher. Le résultat ainsi obtenu devra obligatoirement figurer dans l’avant-contrat de même que dans l’acte authentique de la vente en perspective.
Les points qui induisent souvent en erreur
On n’y pense pas toujours mais les placards entrent dans le calcul de la superficie en loi Carrez. A condition bien sûr, que la hauteur sous plafond soit au moins égale à 1,80 mètre.
Les parkings et caves ne sont pas considérés. Néanmoins, il faut savoir que les greniers et autres pièces en sous-sol entrent dans le mesurage Carrez.
Si le bien concerné est une maison, il faut faire la distinction entre lotissement et copropriété horizontale. La copropriété horizontale fait état d’une construction bâtie sur un terrain considéré comme partie commune aux copropriétaires. La loi Carrez est donc applicable dans ce cas.
Les mezzanines sont concernées seulement si elles sont construites en dur et présentent une hauteur sous plafond d’au moins 1,80m. Les structures légères sont donc exclues automatiquement du calcul.
Dans le cas des chambres avec mansarde, toute partie dont la hauteur sous plafond n’atteint pas 1,80m est automatiquement inconsidérée par le métrage en loi Carrez.
Les conséquences d’une absence de mention
Suite à une erreur ou une omission, il est possible que le mesurage Carrez ne soit pas inscrit dans l’avant-contrat. L’acheteur est donc en droit de demander l’annulation de la transaction. Si le bien l’intéresse malgré cette erreur, il peut exiger du notaire ou de l’agence immobilière que la superficie Carrez soit intégrée dans l’acte authentique.
Au cas où l’acte authentique ne ferait pas mention de la superficie, l’acquéreur dispose d’un mois pour se rétracter. Il peut en effet faire annuler l’acte en saisissant simplement le tribunal de grande instance.
A quoi s’attendre en cas d’erreur?
Si la surface indiquée en loi Carrez est de 5% inférieure à ce qu’elle est réellement, l’acheteur est en droit de demander un rabais sur le prix de vente. Il a 12 mois après signature de l’acte de vente pour engager les négociations.
L’inverse n’est pas forcément valable puisqu’une superficie réelle supérieure à ce qui est mentionné ne permet pas toujours au vendeur de tirer un meilleur prix. C’est pour cela qu’il est préférable de confier le mesurage à un professionnel.
L’acheteur doit toutefois rester prudent car une erreur de mesure qui figurerait dans l’acte de vente n’est jamais simple à faire valoir. D’un point de vue juridique, la vente est conclue. Le plus simple serait de fixer le prix d’achat au mètre carré pour une réduction au prorata. Force est pourtant de constater que dans la majorité des cas, les prix annoncés concernent la totalité du bien.
Afin d’éviter les pièges, il est vivement conseillé aux acheteurs et vendeurs de solliciter d’intervention d’un professionnel pour réaliser le calcul d’une superficie en Carrez. En cas de doute, le recours à différents diagnostiqueurs est envisageable.
