La loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2010 relative à la solidarité et au renouvellement urbain (appelée « loi SRU ») oblige tout bailleur à mettre à disposition de ses locataires un logement décent. Il s’agit, en l’occurrence de fournir un local d’une surface suffisante, dénué de risques sanitaires et doté d’un équipement propre à remplir la fonction pour laquelle il est loué.
Le certificat d’habitabilité est la preuve, garantie par un professionnel agréé, que le local est décent. Le propriétaire peut le présenter à toute autorité en faisant requête pour établir sa bonne foi.
En l’absence de ce certificat, les contrôleurs de la CAF peuvent venir visiter le logement, et refuser les aides afférentes. Par ailleurs, le locataire est en droit d’exiger du bailleur de remettre le local aux normes et porter l’affaire devant le tribunal si les travaux ne sont pas exécutés dans un délai raisonnable. À l’issue de la procédure, dans le meilleur des cas, le propriétaire peut se voir contraint de diminuer considérablement le montant du loyer.
Pour établir ce certificat, le professionnel contrôle plusieurs critères fixés par décret :
- La toiture est-elle en bon état, sans effondrement ou tuiles manquantes ?
- Est-elle est dotée d’un dispositif fonctionnel d’évacuation des eaux de pluie ?
- Les murs, notamment dans leur partie basse, portent-ils des traces de dégradations causées par des remontées d’eau ?
- Les garde-fous et rampes sont-ils en état de remplir leur fonction, soit d’empêcher la chute dans le vide de toute personne, quel que soit son gabarit ?
- Y a-t-il dans toutes les pièces, suffisamment de fenêtres assez larges et donnant sur l’extérieur pour laisser passer la lumière du jour et l’air ?
- Sont-elles placées à une hauteur du sol suffisante pour empêcher une chute ?
- S’ouvrent-elles facilement tout en étant étanches ?
- Est-ce que les dimensions de la pièce principale sont supérieures à 9 m² (les parties d’une hauteur inférieure à 1,80 m ne doivent pas être prises en compte) et est-ce que la hauteur sous plafond est supérieure à 2,20 m ?
- Y a-t-il suffisamment de bouches d’aération et est-ce que les WC et la salle-de-bain sont équipés d’une VMC ?
- Est-ce qu’il y a suffisamment de sanitaires par rapport au nombre de personnes qui sont censées occuper ce logement ?
- La plomberie, notamment les WC, sont-ils en état de fonctionnement ? Sont-ils à l’intérieur de l’appartement et éloignés de la salle-à-manger ?
- Est-ce que les murs, cloisons et plafonds sont dénués de traces d’humidité (auréoles, suintements, moisissures…) ?
- Les appareils fonctionnant au gaz ne sont-ils pas vétustes ? Est-ce que les tuyaux ne sont pas périmés ? L’installation de gaz est-elle sécurisée ?
- Chaque pièce est-elle suffisamment équipée en électricité pour l’éclairage et le fonctionnement des appareils ménagers ?
- Est-ce que le réseau électrique est en bon état, sans fils dénudés, sans interrupteurs ou prises détériorées ? Est-il bien relié à la terre ? Est-ce que le disjoncteur est facilement accessible ?
- Quelle que soit l’énergie utilisée, est-ce que l’équipement de chauffage est en bon état de marche, suffisant et sans danger ? L’entretien a-t-il été régulièrement fait, factures à l’appui ; est-ce que les conduits ont été ramonés ? N’y a pas de refoulement de fumée ?
- Le logement est-il raccordé à l’eau de la ville ? S’il s’agit d’un puits privé, est-ce que l’eau est potable analyses à l’appui ?
- La pression d’eau est-elle suffisante ? Est-ce qu’évier et lavabos reçoivent l’eau chaude et l’eau froide et disposent d’un siphon ?
La liste est longue et un seul point déficient déclenche une obligation de travaux de la part du propriétaire. Ce certificat d’habitabilité n’est donc pas une simple formalité à prendre à la légère.
Il ne dispense pas non plus des diagnostics de présence d’amiante ou de plomb dans les appartements construits avant 1948.